北京通州楼市限购令下的购房众生相

国家统计局日前发布的一季度房地产投资数据显示，全国房地产开发投资１７６７７亿元，同比名义增长６．２％。这一利好现象被经济学界普遍认为是驱动一季度经济态势趋稳的主要动力之一。值得关注的是，分东、中、西部看，投资总量１０５３９亿元比中３４１１亿元、西３７２６亿元部总和还大的东部地区房地产投资增速同比实现５．４％，显示东部地区楼市依旧火爆。

北京楼盘作为一线城市的典型代表，其楼市指引特征十分明显，且限购是至今为止执行最为长久的地区之一。而通州区作为北京市楼市限购的升级地，楼市的一举一动更是吸引眼球。自２０１５年８月１４日突发楼市限购升级版至今，已８个月有余。原本秉承的政策初衷——防止通州区因各项政策利好和倾斜出现房价大幅上涨的限购升级，对于购房者而言，又带来了哪些影响？限购之下的通州楼市现状几何？中国经济时报记者对此进行了一番走访。

水涨船高的房价让“未上车”者望房兴叹

今年以来，戏码似乎在全国各地统一上演。从日光盘频现到天价二手房，无不预示房价似乎又将迎来新一轮水涨船高。然而随着深圳楼盘、上海楼盘等楼市新政发布，意在为高热楼市退热的政策近日似乎有了缓和迹象。尽管并未有新的动作，但有关部门对天价房的密切关注也让北京的楼市出现了微妙变化。

据北京市住建委数据统计，二手住宅市场签情况确实有所回落。４月第一周，北京二手住宅签量为５１３６套，环比大幅下降３７．３％；成交均价为３９６６０元／平方米，环比下降１．７％，这也是春节后价格出现的首次回落。与此同时，据链家研究院介绍，４月第一周新增房源量在进一步下降，同时新增房源挂牌价为４５７９５元／平方米，较前一周有１．５％的下滑，显示观望情绪重新回潮。

尽管如此，对于那些尚未购房者而言，小幅回落的房价同样让他们望房兴叹。“我从去年４月份开始就有了买房的打算，但一直因为各种事情耽搁，导致现在手里的钱连买个卫生间都不够了。”北京市通州区宋庄镇居民小赵告诉本报记者，他是通州区户籍，属于可以新购一套住房的人群，但手里的钱有限，按照当时新房均价２５０００元／平方米左右的价格，购买１００平方米左右的住宅首付３０％将将够用，“但现在看，比起每平方米动辄４００００元到５００００元的价格，手里的６０多万元实在显得捉襟见肘。”

小赵说，类似他这样的通州人，在当地习惯自嘲为“没上车”的购房人，也很可能再也没有机会购得属于自己的住房了。据本报记者走访发现，通州本地在售新房住宅项目的起步价格普遍超过４００００元／平方米，相比之下，一些近两年来已售罄的热点区域的准新房二手价格涨幅更是巨大，普遍从去年５月前后的２５０００元／平方米上涨至当前的５００００元／平方米左右。

“通州新城一些刚交付使用的准新房二手房挂牌价格普遍在每平方米５００００元上下，成交价也都超过了每平方米４５０００元。”位于通州区新华大街的某大型连锁房产中介机构门店经理告诉本报记者，这还只是普遍意义上的起步价格。从去年限购升级到现在，价格涨幅在两三倍的二手房并不少见。

因房获利者：从未想过房价涨得如此突然

不同于前述购房者小赵由于种种原因选择观望到如今难以应付高房价的情况，也有不少购房者因为较早选择在通州购房，却成了房价快速上涨的获利者。

王女士是北京市东城区土生土长的北京人，其在２０１２年年底因听闻家里老房拆迁选址通州台湖，而决定先行在通州区购房，以便未来与老人住得更近。王女士告诉本报记者，其新购房产位于通州新城，紧邻大运河，配套设施和周边风景都是吸引她购买的原因。“当时赶上了这个楼盘的最后一栋开盘，均价是每平方米２４０００元，以全款近１８０万元购得。”王女士说，直到去年年底东城老房拆迁有了新动向，才搬过来居住，现在由于周边有优质进驻，加上紧邻行政副中心等利好，这个小区同户型的二手房在中介挂牌价已经达到了５００万元。

“东城很多老街坊都拆迁到通州，这些年很多老人的子女也都在通州置业。”王女士戏称，对于她们这些居住在北京二环里的老北京人来说，如今也算是在北京市内找到了“第二故乡”。不过要是现在让她再买房，想必是真的买不起了。

显然，原本试图对高房价加以抑制的限购升级版，并未如各方预料的一样，发挥立竿见影的效果。而未被纳入限购范畴的商住房，如今也成了通州炙手可热的领域之一。据记者了解，在２０１５年１１月前后陆续展开排号的如保利、富力一些商住项目，当时报价在３５０００元／平方米起，如今的对外报价也都突破了５００００元／平方米。

小孙是在北京打拼多年的外地人，多年前已在通州区拥有一处房产。他告诉本报记者，去年的通州限购令把他挡在了新购住宅的范围之外，而正值股市震荡，他决定将原本在股市中的１２０余万元全部购置非限购商住房。“去年１１月，我在位于台湖、紧邻环球国际影城建设用地的某楼盘以单价每平方米１５０００元的价格，贷款购得三套商住房。”小孙说，现在看，这是他做得最明智的决定。

据该楼盘项目的销售经理金经理告诉本报记者，类似小赵购得的商住房户型是非限购的５０年产权项目，由于紧邻环球国际影城项目，今后三年会有两条地铁线路通车，房屋升值潜力很大，同户型的房源已经不多，现在的价格是２６０００元／平方米。

实际上，由于升级版限购令的实施，通州有相当一部分购房需求转向了商住房项目。根据我爱我家集团数据中心统计，２０１６年３月，通州区共成交商住房１２７２套，环比２月上涨３１７．１％，同比去年３月大涨１４３２．５％。

专家：行政限购还需更好地发挥市场作用

限购令下，缘何房价还是一路高歌猛进？从数年前限购在全国遍地开花，到如今仅有北京、上海等少数一线大城市坚持限购，限购令作为一项抑制房价大幅上涨的行政手段，显然已经遭遇了政策瓶颈。

以北京为例，自２０１０年落实“国十条”细则执行限购至今，房价并未停止上涨的步伐，归根结底，与房子的商品属性密切相关。即有北京的购房需求绝不仅限于北京本地居民，而是全国有能力购房的人群，因此，任何巨大待售商品房规模在这样的需求面前都显得微不足道。

近年来，越限越涨的怪圈似乎始终存在，而在市场上，亦出现了寄望借助限购搭上房价上涨快车的现象。近日来，素有环境“北三县”之称的三河、大厂、香河颁布限购令，随后即出现了开发商捂盘的现象，他们似乎试图通过限购继续赶搭房价上涨快车，致使现阶段该地区市场出现无房可售的情况。

究其原因，就是需求巨大而供给短缺所致。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前在接受本报记者采访、谈及限购措施的实施以及高库存的成因时就曾表示，房地产市场需要推动市场活跃，不要因为限购将房地产市场变死。他认为，以往发迹于一线大城市的限购措施导致很多开发商转战二三线甚至是三四线城市重点布局，随后而来的全国范围内限购措施又压抑了购房需求，但一线大城市的购房需求依然存在，由此既造成了高库存又导致了一线城市住房市场的房源出现结构性短缺。

“实际上，限购措施还是停留于行政手段调控市场的层面上。”顾云昌认为，为了确保房地产市场健康发展，我们还是应该更好地发挥市场作用，既要降低购房门槛，鼓励购房、降低税收，又要统筹、通盘考虑整个房地产市场，对其加以盘活。

在顾云昌看来，供给侧改革就是要盘活市场，促进供给对接需求。他介绍，有观点提出，北京、上海等地可针对高端住房不限购，以发挥中高等收入家庭的改善需求带来的转换效应，通过巨大的高端住宅市场吸引购房者，盘活出更多二手房源入市，以平抑价格上涨，如果这些可以消化，就会腾挪出空间和余力开发新的住宅，继而有效解决北京等大城市出现的结构性房源短缺现象，逐步形成良性循环。

当然，寄望市场发挥作用需要很长时间的政策布局，并不同于一些热点区域房价因各方利好就会出现短时间的快速上涨，而检验一项政策是否有效则需要更长时间，毕竟，行政手段辅以市场化的调解不是一朝一夕即可达成的。